Доклад на тему «Отсутствие качества жилищно-коммунальных услуг, природа образования и причины роста долгов населения, управляющих организаций и ТСЖ г. Пензы, пути выхода из создавшейся критической ситуации!»

  • Почему муниципальные управляющие организации не отпускают дома к другим управляющим организациям?
  • Городские  управляющие организации занимают доминирующее положение на рынке управления многоквартирными домами на территории города Пензы. В случае наличия фактов, когда УО вопреки решению собственников помещений в многоквартирном доме о выборе иной управляющей компании не передает техническую документацию на МКД, совету дома необходимо обратиться с заявлением в Управление Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области (ул. Урицкого, 127, тел.: 55-14-02). 

  • Управляющие организации вышли к советам по домам с дополнительными соглашениями к договору управления, которого не существует. Почему?
  • Договора управления были утверждены общими собраниями собственников в 2007-2008 годах и легитимны до сих пор. Дополнительные соглашения направлены по требованию Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Согласно вышеуказанному Постановлению  и Постановлению Правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года, минимальный перечень работ по техническому обслуживанию МКД и размер индивидуального тарифа устанавливается в разрезе каждого многокватирного дома. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, совет многоквартирного дома вправе предложить управляющей организации свою редакцию текста изменений к договору, новый договор и предложения по индивидуальному тарифу. Разногласия между управляющей организацией и собственниками МКД будут решаться в соответствии с положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ. 

  • ОАО «Городской центр контроля и учета энергетических ресурсов» (Центр «Самоучет») создан и функционирует незаконно. Почему мы платим свои деньги какой-то третьей организации?
  • Центр «Самоучет» - это пилотный проект, согласованный с Министерством регионального развития Р.Ф., созданный для организации и ведения единого информационного пространства ЖКХ города Пенза.

    Организация представляет собой расчетно-кассовый центр по распределению денежных средств населения за жилищно-коммунальные услуги между ресурсоснабжающими и управляющими организациями в целях исключения злоупотреблений управляющими организациями по оплате за поставленный коммунальный ресурс.

    Центр «Самоучет» осуществляет сбор денежных средств на своем специальном расчетном счете и перевод собранных средств со своего счета на расчетные счета поставщиков жилищных и (или) коммунальных услуг на основании заключенных агентских договоров и в соответствии с Федеральным законом от 3.06.2009г. № 103 – ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами».

    Центр «Самоучет» создан на базе акционерного муниципального предприятия, поставщиком программы по начислению платежей является государственное предприятие ОАО «Ростелеком», контроль за его деятельностью ежемесячно осуществляет Федеральная служба по финансовому мониторингу РФ.

    Часть акций компании принадлежит частному инвестору – они были куплены на открытом аукционе, проведенном администрацией г. Пензы в соответствии с действующим законодательством. Данные торги были необходимы для инвестирования в приобретения дорогостоящего оборудования для выполнения Центром требования закона № 152-ФЗ от 27.07.2006 "О персональных данных".

    На сегодняшний день у ОАО «Городской центр контроля и учета энергетических ресурсов» заключены агентские договоры не только с городскими управляющими компаниями, ТСЖ и иными управляющими компаниями, но и с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют поставку ресурса по прямым договорам населению (филиал МРСК Волги «Пензаэнерго», ООО «Горводоканал», ООО «СКМ-сервис» и т.д.).  Центр «Самоучет» начисляет плату за ЖКУ в отношении 2800 многоквартирных домов по 136 000 лицевым счетам.

  • Имеет ли право центр «Самоучет» собирать с жителей деньги за жилищно-коммунальные услуги?
  • В соответствии со статьей 1005 Гражданского Кодекса РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципиала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципиала, либо от имени и за счет принципиала.

    На основании вышеуказанной статьи во взаимосвязи с частью 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, подпунктом е) пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года, следует, что управляющая организация вправе для расчета и начисления платы за жилищно-коммунальные услуги и сбора денежных средств, поступающих от потребителей управляющих организаций привлекать на основании соответствующего договора третье лицо (платежного агента). Поэтому деятельность ОАО «Городского центра контроля и учета энергетических ресурсов» (Центр «Самоучет») полностью законна и правомерна, а расчет и начисление платы за жилищно-коммунальные услуги производится в соответствии с нормами действующего законодательства, в том числе Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утвержденных постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года.

  • Управляющие организации неправомерно начисляют плату за общедомовые нужды, при этом перекладывая свои обязанности на советы по домам.
  • В настоящее время большинство ресурсоснабжающих организаций на основании Постановления Правительства РФ № 124 от 14 февраля 2012 года "О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг", из-за накопившихся долгов за предоставленные ресурсы расторгли с Городскими управляющими организациями (далее по тексту ГУО) договора ресурсоснабжения. На сегодняшний день общая задолженность населения перед ГУО составляет более 303 миллионов рублей. После расторжения договоров с ГУО ресурсоснабжающие организации стали самостоятельно выставлять платежи через ОАО «Городской центр контроля и учета энергетических ресурсов» (Центр «Самоучет»). При этом на основании постановления Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", разницу между общедомовыми и индивидуальными приборами учета распределяют между жителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Там, где поставку коммунальных услуг осуществляет ГУО, платежи за общедомовые нужды не превышают норматив, установленный Управлением по регулированию тарифов и энергосбережению Пензенской области. К сожалению, согласно постановления Правительства РФ № 354, возникшие убытки от предоставления коммунальных услуг управляющая организация должна возмещать из собственных средств, а это только плата за услуги по управлению, стоимость которых не менялась в ГУО с 2007 года, так как является фиксированной по договору и составляет 9,981 % от сумм, начисленных за содержание и ремонт общего имущества МКД. С учетом того, что Постановление РФ № 354 предоставляет управляющим организациям ограниченные права для выявления хищений среди жителей (разрешен комиссионный обход квартир не чаше, чем раз в 6 месяцев) и по отключению неплательщиков, а собственных средств для погашения данных убытков нет, сложившаяся ситуация значительно снижает качество предоставляемых услуг по осуществлению надлежащего технического обслуживания МКД, и в конечном итоге приведет к неизбежному банкротству ГУО. Тем не менее, городские управляющие организации предпринимают все меры для погашения или реструктуризации долгов, чтобы восстановить договора ресурсоснабжения, и не перекладывать свои обязанности на добросовестных жителей. Вышеизложенным  объясняется наличие конфликта между Советом дома и ГУО, когда управляющая компания не может произвести текущий ремонт при наличии положительного баланса дома по затратам на техническое обслуживание.  Собственных оборотных средств у ГУО нет, а долги ресурсоснабжающим организациям погасить надо на 100%, включая межтарифную разницу, которая образовалась, когда законодательство позволяло ресурсоснабжающей организации выставить счета на сумму значительно большую, чем управляющая компания могла выставить собственникам и нанимателям МКД - а это десятки миллионов рублей.

    На наш взгляд, выход из данной критической ситуации только один, необходимо обязать ресурсоснабжающие организации оказывать коммунальную услугу непосредственно собственникам и нанимателям МКД, при этом выставлять жителям счета в размере индивидуального потребления, а за общедомовое потребление  не выше норматива установленного уполномоченным государственным органом. Разницу между показанием общедомового прибора учета и индивидуальными приборами учета выставлять ТСЖ или Управляющей организации. Данные убытки будут стимулировать последних проводить ежедневную работу по устранению утечек, исключению хищений коммунального ресурса в МКД, в том числе выявлению квартирантов, в случае отсутствия в помещении индивидуального прибора учета. Дебиторская задолженность жителей «ляжет на плечи» ресурсоснабжающих организаций, а объем утечек и хищений на ТСЖ и Управляющие организации. Это будет справедливо, так как при данной схеме не будут страдать добросовестные собственники и наниматели МКД

  • Нам незаконно, без договора и согласования цены устанавливают общедомовые приборы учета?
  • Приборы учета устанавливают ресурсоснабжающие организации на основании Федерального закона РФ от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В нем сказано, что в тех многоквартирных домах, где собственники не установили общедомовые приборы учета до 1 июля 2012 года, ресурсоснабжающие организации обязаны установить их самостоятельно и предъявить затраты за установку этих приборов учета собственникам помещений МКД с рассрочкой не менее 5 лет.

  • Что делать совету дома в сложившейся критической ситуации?
  • Исходя из опыта Казахстана, Узбекистана, прибалтийских и других бывших социалистических стран,  в т.ч. вошедших в Евросоюз, все конфликты в сфере ЖКХ прекратились с момента проведения следующих мероприятий:

    - проведение капитального ремонта многоквартирных домов с использованием энергосберегающих технологий (утепление конструктивных элементов (крыша, фасад), замена и изоляция коммуникаций, установка автоматического регулирования на вводе в МКД в целях недопущения перетопа помещений, и, самое главное, - реконструкция  схемы вертикальных стояков отопления, ХВС и ГВС на горизонтальную, поэтажную разводку данных коммуникаций, установка на них индивидуальных приборов учета в т.ч. на лестничной площадке, что позволило управляющей организации снимать показания индивидуальных приборов учета одновременно с общедомовым прибором учета. Как следствие — минимальные общедомовые начисления, а также техническая возможность отключать конкретных неплательщиков, не заходя в жилые и нежилые помещения многоквартирного дома.

    - сбор уполномоченным государством органом платы за произведенный и в дальнейшем плановый капитальный ремонт МКД;

    - введение значительных штрафов за неплатежи по ЖКУ (в том числе  выселение из занимаемого жилого помещения), а также уголовной ответственности за порчу общедолевого имущества МКД и за хищение коммунального ресурса в любом размере, даже малозначительном;

    - полноразмерное субсидирование затрат малоимущих жителей на оплату жилищно-коммунальных услуг, в том числе на капитальный ремонт домов, без учета стандарта и количества занимаемой жилой площади, а также субсидирование из бюджета убытков УО и ТСЖ, в случае если судебный пристав не может исполнить судебное решение о взыскание долга за ЖКУ, а выселить нанимателя или собственника из помещения МКД не представляется возможным;

    - создание института совета дома, переход домов в аналог «ТСЖ-кондоминиум» по принципу «один двор», управление которым осуществляет, на платной основе, председатель совета дома(ов),  который, в свою очередь, на конкурсной основе нанимает управляющую компанию. Данная компания имеет лицензию, осуществляет управление на основании стандарта управления МКД  и минимального перечня работ, включающего в себя круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание, осмотры и обязательные регламентные работы по техническому обслуживанию многоквартирного дома;

    - ресурсоснабжающие предприятия в связи с выходом на прямые договора с собственниками, контролируют и предъявляют штрафные санкции управляющим организациям в части надлежащего обслуживания соответствующих коммуникаций в каждом конкретном МКД;

    - ликвидация государственных и муниципальных управляющих и обслуживающих организаций (аналог советских ЖЭУ и ДЕЗОВ), чтобы представители органов власти не мешали развитию конкуренции на рынке услуг по управлению МКД.

    Вышеуказанные мероприятия полностью исключили конфликты в сфере ЖКХ между органами власти разных уровней, собственниками, ТСЖ, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями в части содержания МКД, благоустройства объединенных территорий (которые муниципалитетом передаются группе ТСЖ (УО) в безвозмездное пользование, с обязательством устроить на ней за счет собственников парковую зону, детскую площадку, автостоянку и т.д.) и расчетов по оказанным жилищным и коммунальным услугам. Так, например, в Чехии это обычная практика, когда электрик заменяет в подъезде по регламенту еще работающие энергосберегающие лампочки, просто потому, что подошел срок их эксплуатации, а впоследствии управляющая организация централизованно утилизирует их.

    На сегодняшний день законодательная база в нашей стране, не считая лицензирования управляющих компаний и повышения ответственности жильцов за хищения и неплатежи, уже полностью сформирована для выполнения данных мероприятий и «запуска» профессионального, конкурентного рынка управления МКД. Осталось понять механизм проведения капитального ремонта и сделать его качественно и правильно, чтобы исключить какие-либо конфликты между собственниками и участниками данного рынка.

  • Нам такие управляющие компании не нужны!
  • Жители в любой момент, могут изменить способ управления на ТСЖ или непосредственное управление, также они могут выбрать другую Управляющую организацию. Но на наш взгляд, любая УК или ТСЖ, придя управлять «старым» жилым фондом, из-за положений Постановления РФ № 354 (которое сформировано на базе зарубежных аналогов, в которых  прописаны сценарные условия для капитально отремонтированных домов с горизонтальной разводкой коммуникаций и полным комплектом приборов учета и автоматики) меньше, чем через год будет иметь признаки банкротства. Кроме того, при переходе на непосредственный способ управления не решается вопрос с общедомовыми начислениями, так как их главная причина - недобросовестные соседи или незарегистрированные квартиранты – не исчезает.

    До окончания формирования конкурентной среды в сфере ЖКХ, а именно до проведения «правильного» капитального ремонта и доработки нормативной базы - чтобы все участники чувствовали себя равноправными -  ликвидация муниципальных управляющих и обслуживающих организаций, на наш взгляд, не только преждевременна, но и опасна. Наоборот, органам власти нужно не «стыдиться» своих организаций, а внимательно вникать в их проблемы, официально поддерживать и субсидировать их -  в том случае, если угроза банкротства возникла не по вине самих управляющих, обслуживающих или ресурсоснабжающих организаций. На сегодня эти предприятия выполняют важную функцию по обеспечению в «старых» домах бесперебойной подачи коммунальных ресурсов и предоставлению жителям надлежащих жилищных условий для проживания. Они не эталон, но и ЖЭКи в советские времена таковыми не были. По нашему мнению, сейчас, до проведения капитального ремонта во всех МКД, главной миссией муниципальных управляющих и обслуживающих организаций должны стать надежность и безаварийность эксплуатации всего капитально не отремонтированного жилого фонда г.Пензы.

    С уважением

    Представитель городских управляющих компаний г. Пензы  В. Стоянов